Realitni-poradci.cz

Získejte zdarma eBook:
„Rady při nákupu nemovitosti“

Nekalé praktiky realitních kanceláří

Na trhu realit působí v současné době velké množství realitních kanceláří. Všechny tvrdí, že spokojenost klienta je pro ně na prvním místě. Bohužel velké množství realitních kanceláří upřednostňuje svůj vlastní prospěch na úkor svých klientů. Bohužel stále zde chybí nastavení přísných regulačních pravidel. Proto je na klientech, kteří realizují přes realitní kancelář prodej nebo koupi nemovitosti, aby si pečlivě přečetli jakýkoliv dokument, protože v opačném případě mohou přijít o značné finanční prostředky. Realitní kancelář, i když pochybí, nenese prakticky žádnou odpovědnost. Selhání jedné kanceláře vrhá stín na všechny ostatní. Proto jsem se rozhodl ukázat některé zákulisní machinace některých realitních kanceláří. Bohužel se často setkávám, že tyto praktiky zneužívají i velcí hráči na trhu.

Jednou z cest v boji proti tomuto neduhu je aktivně působit v oblasti informovanosti laické veřejnosti a na této stránce najdete nejčastěji používané podvodné praktiky.

Exkluzivní smlouva:

Realitní kanceláře mají téměř vždy jasný cíl. Podepsat s vámi exkluzivní, či jinou smlouvu o spolupráci. Exklusivní smlouva nemusí klientovi přinést nutné zlo. Z vlastní zkušenosti vím, že takto klient získá v průměru o 15% vyšší cenu za svou nemovitost.

Ovšem nečestní makléři mnohdy zneužívají klientovu neznalost a neinformovanost. Proto je dobré si vždy pozorně pročíst, co podepisujete. Předejdete tak nepříjemnému zjištění, že se vaše představy o prodeji či koupi liší od již podepsané smlouvy.

V praxi se často setkávám s klienty, kteří podepsali s realitní kanceláři  exklusivní smlouvu, která klientovi negarantuje žádné služby. Kancelář se pouze zavazuje, že zajistí kupce. Tyto smlouvy jsou navíc často navyvážené v neprospěch klienta. Takovéto smlouvy v praxi používají převážně velké realitní kanceláře nebo franšízy.Komická je pak situace, kdy makléř není schopen upravit smlouvu, tak aby vyhovovala oběma stranám. Každý klient je jiný a má různé požadavky na prodej. Jak by měla vypadat exklusivní smlouva, najdete zde:

Nepravdivý kupec:

Pokud vám zavolá makléř a říká: „Mám kupce!“, neradujte se. Žádný kupec není, kdo by také koupil nemovitost, aniž by ji viděl nebo si ji podrobně prohlédl?  

Makléř, aby vzbudil pozitivní dojem přivede na prohlídku falešného kupce nebo hned několik a následně si nechá podepsat zprostředkovatelskou smlouvu.

Po uzavření smlouvy si to dotyčný zájemce rozmyslí a vy musíte čekat, zda se najde jiný kupec.

Jak předejít této nešťastné situaci? Podepište exkluzivní smlouvu pouze s kanceláří, která vám je schopna poskytnout opravdu kvalitní „balíček“ služeb současně s rezervační smlouvou mezi Vámi, klientem a realitní kanceláři. Vzor rezervační smlouvy najdete zde:
 

Neprodejná cena

Při prodeji nemovitosti je jistě příjemné se dozvědět, že právě ta vaše se prodá za snovou cenu. Ale opět pozor. Pokud vám makléř určí tržní hodnotu, aniž by nemovitost viděl nebo si ji pouze letmo osobně prohlédl, jedná se o jeden z dalších falešných triků, jak vás nalákat k podpisu exkluzivní smlouvy. Bohužel zájem o nabízenou nemovitost je většinou bez odezvy několik měsíců, či dokonce roků.

Následkem jednání ze strany realitní kanceláře jste později donuceni snížit stanovenou prodejní cenu na reálnou tržní hodnotu. Někdy se vlastník ocitne v situaci, kdy peníze nutně potřebuje a cenu často sníží i na méně, než původně sám zamýšlel. Abyste nerozšiřovali řady přibližně 90 % klientů, kteří naletí na nadhodnocenou prodejní cenu, nechte si udělat přehled podle obdobných inzerátů ve vaší lokalitě.

 

Nenechte inzerovat bez souhlasu:

V praxi je možné se setkat s fiktivní přímým zájemcem. Ten si domluví schůzku a vydává se za zájemce o vaší nemovitost. Nabízenou nemovitost si důkladně prohlédne, nafotí a odejde. Následně ji začne bez vašeho vědomí a především souhlasu inzerovat a nabízet klientům. Jedná se většinou o makléře, kteří se z nějakého důvodu neuplatnily v předchozí realitní kanceláři a zkouší zprostředkování pak samostatně. Takový makléř Vám prodá nemovitost pod cenou, jelikož inzerují pouze na bezplatných realitních serverech, které navštíví malé procento skutečných zájemců.

Zaručenou obranou na tento druh podvodu je nechat každému potenciálnímu zájemci podepsat prohlášení, že pořízené fotografie z prohlídky nemovitosti budou sloužit pouze k jeho soukromým účelům a případné zveřejnění je pod hrozbou pokuty.


Zavedená kancelář:

Pokud si s vámi makléř domluví schůzku v restauraci, u vás v bytě nebo na jiném místě, je to alarmující. Realitka, která nemá vlastní kancelář? Pravděpodobně jste padli do spárů podvodníka nebo někoho, kdo za sebou nemá žádné uzavřené obchody či zkušenosti. O solidnosti kanceláře vám například napoví, jak dlouho je na trhu, jakými webovými stránkami se prezentuje, na jaké adrese společnost sídlí nebo kde a v jaké míře inzeruje a jaké má reference.

 

Vykoupíme Vaši nemovitost!

Zde musím varovat hlavně ty, kteří jsou v tíživé finanční situaci a nechají se zlákat sliby různých pochybných společností. Zde si dejte pozor na dva triky:

- podepíšete docela tvrdou, závaznou, zprostředkovatelskou smlouvu na dlouhou dobu.

-  kancelář Vám nabídne výrazně nižší částku, než byste získali při standardním prodeji nemovitosti. I v takovém případě nedostanete peníze ihned, ale po cca. 3 a více měsících, protože Vám budou tvrdit, že nastal nějaký administrativní problém.

Závěrem Vám popíši jeden příklad z praxe:
Nedávno jsem potřeboval zajistit prodej bytu 2+1 v Chrudimi pro mého klienta. Tento klient předtím jednal s několika realitními kancelářemi a všem jasně řekl, že nemovitost chce nabízet prostřednictvím tří realitních kanceláří, a tudíž trvá na neexklusivní smlouvě. Bohužel makléřka z jedné realitní kanceláře nechala klientovi podepsat smlouvu s tvrzením, že je neexklusivní a tudíž svou nemovitost může nabízet i prostřednictvím jiných realitních kanceláří. Mě se podařilo během 1 týdne zajistit kupce na tuto nemovitost. Mezitím makléřka z výše uvedené realitní kanceláře začala vyhrožovat klientovi, že zjistila, že byt nabízí i jiné realitní kanceláře a tím porušuje smlouvu a že celou věc začalo posuzovat jejich právní oddělení. Klient tedy byl nucen kontaktovat ostatní realitní kanceláře, aby stáhli svou inzerci. Zároveň jsme oznámil makléřce, že máme na byt kupce, který je ochoten podepsat rezervační smlouvu prostřednictvím jejich kanceláře. Jelikož jsem chtěl mít další kroky této kanceláře pod kontrolou, nechal jsem si poslat návrh rezervační smlouvy. Po jejím prostudování jsem měl několik připomínek, které jsem chtěl do smlouvy zakomponovat. Makléřka nekompromisně trvala na původním návrhu, protože prý do této smlouvy nemůženijakým způsobem zasahovat (s odvoláním, že to vedení společnosti zakázalo). Nakonec se tento obchod podařil uskutečnit, ale osobně jsem z tohoto postupu neměl dobrý pocit. Kupní smlouva byla sepsána po formální stránce špatně, tu jsme nakonec připravily sami.
Pokud si takto představuje tato realitní kancelář nadstandardní a profesionální péči o klienty, jak prezentují na svých stránkách, pak by mě osobně zajímalo, co si pod tímto pojmem představuji, když jejích makléři nemají základní právní povědomí, aby mohli upravit jakoukoliv smlouvu na základě požadavků jejich klientů. Úmyslně jsem zde nejmenoval konkrétní název realitní kanceláře, jelikož by to nebylo v souladu s etickým kodexem. Je však zarážející, že se nejedná o malou realitní kancelář, ale o velkého hráče na realitním trhu v tuzemsku.
Bohužel se nejedná o ojedinělý případ nejen této realitní kanceláře. Jak už jsem v úvodu uvedl, takovéto jednání poškozuje ty slušné a poctivé kolegy, kteří své firmy léta budovali a poskytují služby na vysoké úrovni a je potřeba s těmito nešvary aktivně bojovat.

jednatel společnosti Realitní poradci s.r.o., Ing. Lubomír Hlavica

Zpět na Aktuality