Realitni-poradci.cz

Přes dvacet let čeká realitní trh na zákon, který by makléřinu změnil v živnost vázanou a zavedl pravidla pro prodej a pronájem nemovitostí. Ministryně Karla Šlechtová dostala svůj návrh až do připomínkového řízení. Co by přinesl realitnímu trhu?

Realitní podnikání zažilo po revoluci asi všechny možné druhy skandálů. Advokáti utíkali s uschovanými finančními prostředky, realitní kanceláře nevracely rezervační poplatky, amatérští makléři přehlíželi právní vady a rizika. Jaké známé problémy návrh realitního zákona řeší a co by šlo ještě vylepšit? 

Jako sůl

V průzkumu Ministerstva pro místní rozvoj uvedlo 60 procent dotázaných, že nemá důvěru v realitní zprostředkovatele. Bohužel rozlišit odpovědné a kompetentní realitní kanceláře a makléře od podvodných není jednoduché.

Realitní makléř je totiž zatím živnost volná; živnostenský list si nechalo vystavit přes 15 tisíc lidí. Jak dřív uvedl předseda Asociace realitních kanceláří Jaroslav Novotný, je mezi nimi mnoho „melouchářů“, kteří podnikají z garáže, vedle svého pravidelného zaměstnání, a realitní zprostředkování berou pouze jako příležitostný přivýdělek.

Mnohé prodávající i kupující vedla nedůvěra v posledních letech k prodeji „bez realitky“. Vyhnuli se sice poplatkům pro makléře, ale bezpečnost celé transakce rozhodně nezvýšili. Dva laici uzavírali mezi sebou smlouvy podle vzoru staženého z internetu, bez jakýchkoliv znalostí a praktických zkušeností – a přitom šlo o miliony.

Vzdělání, praxe, zkoušky. Nebo utrum

Český realitní trh tedy pravidla potřebuje. Řada realitních kanceláří po zákonu volá už dlouhé roky, protože stávající chaos a džungle poškozuje pověst všech realitních makléřů, včetně zkušených specialistů.

Klíčovou roli hraje změna živnosti z volné na živnost vázanou. Makléřem se podle nové normy bude moci stát jen ten, kdo má vysokoškolské právnické nebo ekonomické vzdělání. Všichni ostatní budou muset suplovat vzdělání léty praxe: jeden rok bude stačit vysokoškolákům, středoškoláci bez maturity budou potřebovat pět let praxe. V případě, že člověk, který chce podnikat v realitním zprostředkování, nedosáhl určeného stupně vzdělání, a to ani v kombinaci s praxí, může splnit požadavky na odbornou způsobilost vykonáním zkoušky v rámci profesní kvalifikace pro činnost obchodníka s realitami. Seznam všech makléřů povede Ministerstvo pro místní rozvoj, které bude také vydávat osvědčení o odborné způsobilosti.

Zodpovědnost za vlastní odbornou způsobilost mají jak makléři, tak realitní kanceláře, které makléře zaměstnávají. Na vyžádání klienta navíc budou muset makléři předložit svoje osvědčení nebo jeho kopii. Jestli jsou skutečně osobou odborně způsobilou, bude možné kontrolovat i ve veřejném seznamu na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.

Cena, provize i vady povinně ve smlouvě

Zásadním přínosem návrhu zákona je také seznam nezbytných údajů, které musejí být uvedeny ve smlouvě o realitním zprostředkování, tedy ve smlouvě mezi prodávajícím a realitní kanceláří, případně kupujícím a realitní kanceláří. Důležitá je zejména nabídková kupní cena nemovitosti nebo nabídková cena nájmu a výše provize realitní kanceláře, stejně jako splatnost této provize. V případě, že se smlouva uzavírá s kupujícím, má být navíc její povinnou součástí informace o závadách váznoucích na nemovitosti.

Podmínkou realitního podnikání bude také profesní pojištění nejméně na minimálně tři miliony korun na každou pojistnou událost a v případě souběhu více pojistných v jednom roce nejméně na šest milionů, což odpovídá ceně jedné nebo dvou nemovitostí. Tady je ovšem třeba upozornit, že pojištění pokrývá náklady na škodu způsobenou realitním zprostředkovatelem při jeho odborné činnosti, ale není pojištěním proti zpronevěře či úpadku. Nadále tedy bude zásadní věnovat velkou pozornost výběru spolehlivé realitní kanceláře.

Připomínky z řízení

Ministerstvo pro místní rozvoj aktuálně naslouchá Asociaci realitních kanceláří, Hospodářské komoře a dalším klíčovým zástupcům profese, kteří formulovali svoje připomínky. Návrh zákona je veden motivací chránit spotřebitele, tedy prodávajícího a kupujícího. Připomínky pak směřují zejména k tomu, aby byl v některých případech konkrétnější, pokud jde o bezpečnost realitních transakcí, a navíc vytvářel dobré podmínky k dalšímu zlepšování kvality služeb.

Návrh zákona například zapovídá realitním kancelářím poskytovat úschovu finančních prostředků. Prodávající a kupující by se tak nově museli rozhodnout mezi advokátem, notářem nebo bankou. Připomeňme ale, že problém s úschovami a nebezpečí zpronevěry se netýká jen realitních kanceláří, ale stejně tak i advokátů. Klienty Century 21 připravil o desítky milionů korun advokát Miloš Vlasák. Než tedy zakazovat úschovy u realitek, připomínkují jejich zástupci, stačilo by pro ně stanovit jasná pravidla – třeba povinnost vést vázaný účet oddělený od provozního a vícestupňová kontrola před vyplacením peněz.

Realitní kanceláře se ohrazují také proti zákonem stanovenému bezúplatnému realitnímu zprostředkování v určitých případech. Nároku na provizi zbavuje realitní kancelář například v takové situaci: K podpisu kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím dojde týden poté, co vypršela smlouva o zprostředkování mezi prodávajícím a realitní kanceláří. Veškeré služby od inzerce přes prohlídky, nalezení kupujícího a přípravu smluv tedy byly provedeny, přesto makléř nemá nárok na odměnu. Kdyby byl návrh zákona takto přijat, realitky by byly vystaveny velké právní nejistotě a každá investice do inzerce, fotografií, designérů, právníků nebo finančních specialistů, by pro ně byla sázkou do loterie.

Podtrženo a sečteno: Ministerstvo pro místní rozvoj přišlo s návrhem nepochybně prospěšného zákona. Teď zbývá doufat, že se ho v připomínkovém řízení podaří doladit a že pak někde nespadne pod stůl, projde bez zásadní újmy pozměňovacími návrhy v Poslanecké sněmovně a skutečně se dostane až k podpisu prezidentovi. Čekáme na něj už příliš dlouho.