Realitni-poradci.cz

Koupě nemovitosti a daň z nabytí

Doposud platí základní pravidlo, podle kterého je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí (dříve daně z převodu nemovitosti) prodávající. Daň z nabytí je aktuálně čtyři procenta z nabývací ceny snížené o uznatelné výdaje (zpravidla cenu za znalecký posudek). Smluvní strany se ale můžou dohodnout, že poplatníkem bude kupující. Pokud se tak rozhodnou, měly by si dát pozor na to, jak tuto volbu do smlouvy uvedou. Finanční úřady totiž formalistně větu typu „daň zaplatí nabyvatel” neuznávají, a daňový dluh nadále vymáhají na převodci. Doporučuje se například formulace: „Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel.“

Výše uvedené ovšem může být brzy minulost. V Parlamentu je novela zákona, která definitivně jako plátce daně z nabytí určuje výhradně nabývajícího. Novela by měla vstoupit v účinnost na podzim tohoto roku. Tím se Česká republika zařadí mezi většinu zemí Evropské unie, kde také daň hradí nabyvatel.

Výhodou této změny je jednoznačnost. Dnes je totiž poplatníkem daně převodce, nabyvatel ale za nezaplacenou daň ručí. Je-li poplatníkem daně nabývající, vychází navíc matematicky sazba daně o 0,16 procentního bodu lépe, než při stávajícím určení poplatníka (převodce). Určité problémy ale můžou nastat v případě financování koupě stoprocentní hypotékou. Kupující se bude muset se svou bankou dohodnout, jestli mu profinancuje i daň.

Připomeňme také, že první úplatný převod nového bytu (tedy do pěti let od kolaudace) je od daně z nabytí osvobozen, a to včetně souvisejícího pozemku. Už několik let není osvobození podmíněno činností převodce, tedy nemusí se ani jednat o developera, aby toto osvobození platilo.

Zděděné a darované nemovitosti

Specifický daňový režim mají bezúplatně nabyté nemovitosti. Daň z nabytí se jich netýká, vyřešit ale bude daň z příjmů – ta nahradila někdejší daně dědické a darovací.

Začněme jednodušší variantou – zděděnou nemovitostí. Majetek získaný v rámci dědictví je od daně z příjmů osvobozený, připomeňme ale, že na zděděné nemovitosti dopadá oznamovací povinnost, pokud hodnota souvisejícího příjmu přesáhne pět milionů korun. Oznamuje se místně příslušnému finančnímu úřadu vždy po skončení daného roku. A pozor! Za neohlášení hrozí drakonické sankce dosahující až 15 procent neoznámeného příjmu!

U nemovitostí získaných darem je situace složitější. Od daně z příjmů je osvobozené obdarování od příbuzných v linii přímé (děti, rodiče, prarodiče) a vedlejší (sourozenec, strýc, teta, synovec, neteř, manžel/manželka, manžel/manželka dítěte, dítě manžela/manželky, rodiče manžela/manželky nebo manžel/manželka rodičů) nebo od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně 1 rok před darováním ve společné domácnosti. Ostatní dary podléhají zdanění 15 procenty a po uplynutí kalendářního roku je třeba je zahrnout jako bezúplatný příjem do daňového přiznání. I tady velký pozor na povinnost ohlásit nabytí nemovitosti, která je od zdanění osvobozena a jejíž hodnota převýší pět milionů korun.

Závěrem doplňme, jak je to s bezúplatně nabytými nemovitostmi, pokud se je jejich nový vlastník rozhodne pronajímat a rád by si oproti příjmům z pronájmu uplatnil výdaj v podobě odpisu. Zákon o daních z příjmů u bezúplatně nabytých nemovitostí z odepisování vylučuje pouze nemovitosti nabyté darem, který byl od daně osvobozen. Pokud tedy bude nemovitost získána dědictvím nebo darem, který byl zdaněn, bude možné nemovitost ocenit takzvanou reprodukční cenou a z této ceny ji následně odepisovat. Reprodukční cena přitom představuje částku, za kterou by bylo možné koupit porovnatelnou nebo stejnou nemovitost v době ocenění.

Koupě družstevního bytu

Zcela specifický daňový režim mají stovky tisíc družstevních bytů, tedy bytů ve vlastnictví bytových družstev. Neměli bychom vlastně mluvit o koupi družstevního bytu, ale o koupi členských práv ve družstvu, které nemovitost vlastní. Tato skutečnost se projeví i na daních. Převod družstevního bytu je vždycky osvobozený od DPH, tedy ani u nových bytů nedochází k navýšení kupní ceny. Převod členských práv v družstvu je i osvobozený od daně z nabytí.

Zásadní nevýhodou družstevního bytu pak je, že ho nelze daňově odepisovat. Z daňového hlediska jsou tak družstevní byty určené na investici méně výhodné.

Řada družstev umožňuje převod bytů do osobního vlastnictví, což v praxi znamená, že člen ve vztahu k družstvu vypořádá své povinnosti (například doplatí anuitu, dluhy a podobně) a družstvo mu převede byt do osobního vlastnictví. Zároveň dojde k zániku jeho členství v družstvu. V těchto případech je zásadní, jak je převod do osobního vlastnictví smluvně „ošetřen“. Pokud se nabyvatel chystá byt pronajímat, měl by zohlednit zejména následující skutečnost:

• je-li převod bytu smluvně dohodnut jako bezúplatný, může ho nabyvatel v okamžiku zahájení pronájmu ocenit reprodukční cenou a oproti příjmům z pronájmu uplatnit odpisy z této ceny,
• je-li převod bytu smluvně dohodnut jako úplatný, je odpisovou základnou nabývací cena, která je ve většině případů pouze symbolická, například dva tisíce korun. Uplatněný odpis tak v tomto případě výši daňového zatížení téměř nesníží. Nicméně i tato situace může mít řešení – pronájem se zahájí až po pěti letech od nabytí bytu.

V obou případech by pak mělo platit, že převod družstevního bytu do osobního vlastnictví nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí. Pozor, toto osvobození neplatí pro družstevní nebytové prostory jiné než garáž, sklep, komora.