Realitni-poradci.cz

Hlavní lákadlo každého investora? Výnos. A nemovitosti, ty přinášejí výnos hned dvakrát – postupně se zhodnocují, stejně jako jiné komodity, ale také generují pravidelný měsíční příjem z pronájmu. Využijete-li navíc možnost pákovat hypotékou (při nízkých úrokových sazbách), můžete se dostat až přes pět procent ročně.

Podle Roberta Kiyosakiho je jednou z cest k bohatství investování do nemovitostí.
Ty mají oproti akciím, dluhopisům a různým investičním fondům zásadní výhodu – umožňují dosáhnout na největší finanční páku a jsou tedy způsobem, jak vydělávat peníze za podpory peněz druhých lidí. Sám Kiyosaki se netají tím, že nemovitosti ho na rychlodráze k bohatství posunuly značně kupředu a zní tak i jeho rada: „Založte byznys, peníze z byznysu investujte do nemovitostí a zbytek do cenných papírů.“ 

V Česku na poměrně vysoké úrovni, může se do tohoto typu investice pustit i nepříliš zkušený investor. „Vlastně je to ideální investice pro nezkušeného investora z toho titulu, že u nemovitostí je mnohem menší cenová volatilita. Jsou tak menší i rizika.

Základní otázkou, kterou by si měl každý investor před tím, než se pustí do jakékoliv investice položit, je, na jak dlouho hodlá své peníze investovat. Obecně lze říci, že nemovitosti jsou vhodné pro investice dlouhodobého charakteru.

 

Dlouhodobý horizont: Zhodnocení nemovitostiZhodnocení nemovitosti v čase je první typ výnosu. Na rozdíl od akcií, se nemovitosti málokdy kupují na spekulace – koupit a rychle prodat se vyplatí jenom ve výjimečných případech. Mnohem lépe k nemovitostem pasuje strategie „kup a drž“. Ceny nemovitostí rostou obvykle zhruba stejně jako inflace, tedy v současnosti zhruba o dvě procenta ročně. Samozřejmě i realitní trh zažívá vzlety a pády – pro příklad nemusíme chodit daleko, svého dna dosáhly ceny nemovitostí nedávno v důsledku ekonomické krize; je ale zřejmé, že teď ceny znovu mírně rostou. Investujeme, abychom dosáhli toku peněz – každý měsíc dosáhli přebytku peněz v hotovosti. Ukažme to na velmi zjednodušeném příkladu. Můžeme třeba koupit nemovitost k pronájmu za 2 mil. Kč. Ze svého dáme 200 tis. Kč a od banky získáme zbývajících 1,8 mil. Kč. Pokud nám investice bude poskytovat 20 tis. Kč peněžního toku ročně, mohli bychom mít za asi deset let zpět to, co jsme vložili. Stále ale byt vlastníme a je to aktivum poskytující peněžní tok.

Krátkodobý horizont: Příjem z nájmu

Příjem z nájmu, to je zjevná výhoda investic do nemovitostí, které slibují svým vlastníkům, že se nejpozději po splacení případného hypotečního úvěru můžou stát pohodlnými rentiéry. Měsíční výnos je všechno, co vám zbyde po splacení měsíčních nákladů na byt.

Má to ovšem jeden háček – vaše nemovitost musí být stále pronajata, a to co nejdráž. 

Velkou a častou chybou je, že se chcete stát spíš „majitelem bytu – a pronajímat ho –“ než „investorem do nemovitosti“. V čem je rozdíl? Ten první kupuje byt pro sebe, pro svoji rodinu, tak aby se líbil jemu. A potom se snaží ho pronajmout. Ten druhý přesně ví, jaké chce nájemníky, kolik by měli zaplatit, a podle těchto svých cílů vybírá odpovídající byt.

Kdy je výše nájmu v ideálním poměru k pořizovací ceně bytu, tak aby vám vycházel zajímavý roční výnos? Doporučuji kupovat 2+kk v lukrativních lokalitách, protože garsonky vycházejí příliš draho na metr čtvereční a omezují výběr nájemníků na singles, zatímco větší byty jsou drahé a pronajmete je většinou rodinám, které usilují spíš o nižší nájmy.

2+kk je ideální byt pro mladý pár, který právě rozjíždí kariéru, dosud nemá děti a vydělává zajímavé peníze. Když jeden přijde o práci, nájem zaplatí ten druhý. V Praze se dá takový byt sehnat za zhruba 2,4 milionu korun a pronajmout za deset tisíc korun měsíčně, což stačí, abyste dosáhli na pětiprocentní roční výnos – s využitím několika triků.

Investiční tip: Pákování výnosu hypotékou

Koupíte tedy byt 2+kk a pronajmete ho, pokud možno dlouhodobě. Co víc můžete udělat pro výnos nad pět procent ročně?

Důležitým aspektem je samozřejmě financování koupě – jednak výhodná kupní cena, na které se dokážete dohodnout s prodávajícím, a dále také vhodná kombinace vašich a půjčených finančních prostředků. doporučujeme – zejména nyní v době supernízkých úrokových sazeb – pákovat výnos hypotékou.

Představte si to takhle – buď za vlastní peníze, řekněme oněch 2 milionu, koupíte jeden byt, který se vám zhodnotí o dvě procenta ročně, a budete z něj inkasovat deset tisíc, které vám zůstanou skoro celé (po odečtení nezbytných nákladů). Anebo za stejné peníze pořídíte byty dva, čili získáte dvojnásobek – ale budete muset do nákladů zahrnout splátku hypotéky.

Dnes, kdy úrokové sazby jsou velmi nízko (kolem 2 %), zvedne tato páka čistý výnos u modelového bytu ze čtyř na 5,6 procenta ročně. Cenou za vyšší výnos bude samozřejmě prodloužená doba návratnosti.

Jsou tu ale i rizika, je nutné dvakrát měřit a jednou řezat, použít kalkulačku realitní investice. Nemovitost může být v Kiyosakiho pojetí i „pasivem“. Pokud peníze do kapsy nevkládá nebo z nějakých důvodů příjmy vypadnou, je to z pohledu peněžního toku „pasivum“. Co je dnes aktivem a peníze do kapsy přináší, může být zítra ztrátovým majetkem – bude potřebovat dotovat. Investování do nemovitosti je svatbou, a rozvod může být zdlouhavý a otravný. Nemovitosti jsou kapitálově náročnější než cenné papíry a vyžadují zkušenosti s nákupem, prodejem a správou. Velkou nevýhodou nemovitostí nebo byznysu je, že správa je náročná, otravná a zdlouhavá.